【中指快评】2023北京、上海会放松楼市调控吗？有预期，值得期待！

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静

　　Q：2022京沪楼市表现如何，政策有哪些调整？

　　A：市场层面，据统计，2022年，北京、上海新建商品住宅销售面积同比分别下降24％、4％，二手房成交套数同比下降分别超20％、40％，年底市场活跃度均有下滑，市场调整压力上升，需要释放政策利好促进需求入市。

　　政策层面，2022年，北京部分项目针对老年家庭降低首付比例、允许接力贷，优化通州台湖、马驹桥地区限购政策；2023年1月1日，北京优化了公积金提取政策。2022年上海加大引才力度，优化临港新片区购房政策。

　　尽管2022年北京、上海政策均有微调，但力度非常有限，在当下的市场环境下，北京、上海部分楼市政策亟需适度纠偏，促进合理住房需求释放。

　　Q：是否有必要对京沪楼市政策进行优化？

　　A：

　　房地产链条长、涉及面广，2022年底，刘鹤副总理强调“房地产是国民经济的支柱产业”，中财办亦强调“要充分认识到房地产行业的重要性”，2023年我国宏观经济的稳定恢复需要房地产发挥更大的稳定器作用。

　　（一）住房消费是扩大内需的重要抓手

　　（二）防范化解重大经济金融风险，房地产风险是重中之重

　　（三）支持合理住房需求，北京、上海需要发挥示范效应

　　Q：京沪有哪些楼市政策可以优化？

　　A：由于市场需求旺盛，为避免市场大幅波动，预计2023年京沪调控政策大概率将是渐进式推进。从支持合理住房需求的角度出发，降低购房成本、降低购房门槛是政策优化重要方向，具体包括：

　　（一）降低房贷利率：京沪为全国范围内少有的二套房贷利率超5％的城市，下调空间较大。

　　（二）直接降首付或调整普宅认定标准：可通过下调首套或二套首付比例，降低购房门槛，加大公积金政策的支持力度；京沪普宅标准执行时间已较长，适当调整普宅认定标准，有助于需求释放。

　　（三）结合人口变化支持合理住房需求：与生育政策、人才政策、养老政策结合

　　（四）限购政策优化：京沪限购政策大幅松动的预期偏弱，但为了解决住宅及非住宅库存过剩问题，针对部分地区或房屋类型等微调限购政策仍是方向之一。

　　（五）降低交易税费：住房交易的增值税、个人所得税、契税等税费均有一定优化空间，为居民购房降成本。

　　2022年，北京、上海房地产市场表现相对稳定，但年底受疫情、供给缩量等因素影响，市场活跃度略显不足。2023年，两地楼市政策均存在优化预期，北京、上海政策一旦优化调整，市场预期有望逐渐恢复，对全国市场预期的好转亦将带来积极效应。